Dochód pasywny jest to forma stałego uzyskiwania środków pieniężnych bez potrzeby ciągłego działania w tym celu np. pracy. Jest to jedyna forma całkowitej niezależności finansowej, o której marzy każdy początkujący inwestor. Osoby, które z pomocą dochodu pasywnego są w stanie pokryć wszelkie swoje koszty utrzymania się, a także wystarcza im środków na przyjemności czy dodatkowe oszczędności/inwestycje określa się „rentierami”.
Od czego zacząć budowanie dochodu pasywnego?
Przede wszystkim należy zrozumieć czym dochód pasywny NIE jest. Wielu osobom wydaje się, że jeżeli kupią np. piękny, drogi samochód i będą go wynajmować parom młodym na wesela, to już osiągną jakiś dochód pasywny. Inni swoje nadzieje pokładają w nieruchomościach na wynajem lub nawet w budowaniu własnej firmy czy biznesu. Niestety żadna z tych popularnych form nie wpisuje się w definicje dochodu pasywnego z jednej prostej przyczyny. Aby uzyskiwać z nich dochód musimy poświęcać nasz czas, nie możemy pozostawić tych aktywów samym sobie, wyjechać na wieczne wakacje czy bezstresowo odpoczywać w domu. Musimy stale szukać klientów, ogłaszać się, w przypadku nieruchomości załatwiać formalności, wystawiać ogłoszenia, remontować mieszkanie co jakiś czas lub przynajmniej odświeżać. Z własnym biznesem jest jeszcze ciężej, ze względu na charakter ludzi. Delegując zadania nawet najbardziej zaufanym ludziom, jeżeli poczują, że nie ma nad nimi nadzoru od dłuższego czasu, firma przestanie się rozwijać.
Aby faktycznie zacząć zarabiać pasywnie potrzebujemy przede wszystkim kapitału. To właśnie zgromadzone oszczędności będą pracowały za nas, jednak kluczowe jest tutaj wysłanie ich „do pracy” w odpowiednie miejsce. Na tyle bezpieczne aby ich nie stracić, a jednocześnie dość rentowne, aby móc się z nich utrzymać a nie tylko uchronić siłę nabywczą przed inflacją.
Sposoby uzyskania dochodu pasywnego:
Akcje spółek dywidendowych – W stanach zjednoczonych jest to najpopularniejsza forma inwestowania od wielu dziesięcioleci. Spółki, które wypłacają regularnie dywidendę, są spółkami najlepiej radzącymi sobie na rynku. Przeczytaj jak kupić akcje takich spółek. Najczęściej są to firmy produkujące dobra materialne, codziennego użytku lub żywność. Już dzięki temu mamy pewność, że skutecznie ochronią nasz kapitał przed inflacją, ponieważ zyski, koszty jak i marże tych firm są zależne od lokalnej waluty. Drugą kwestią są dywidendy, które te spółki wypłacają. Jeżeli dana spółka stale się rozwija, reinwestuje swój kapitał np. na kolejne fabryki, sklepy, zatrudnia więcej pracowników itd. jednocześnie zwiększając swój zysk netto, a przy tym prowadzi stałą politykę dywidendową – stałą wartość procentową zysku spółki przeznacza na dywidendę, to mamy pewność, że regularny wpływ pieniędzy na nasze konto będzie z roku na rok coraz większy. Oprócz tego, obserwując wyceny akcji danej spółki jesteśmy w stanie zarobić odpowiednio wysokie kwoty przy realizacji zysków w odpowiednim momencie sprzedając drogie akcje, a kupując inną, tańszą spółkę o korzystnej dla nas polityce dywidendowej.
Nieruchomości – Aby inwestycję w nieruchomości móc nazwać dochodem pasywnym musimy dysponować dość dużym kapitałem. Możliwości jest tutaj kilka. Najpopularniejszą z nich jest zdecydowanie podnajem. Polega to na zakupie nieruchomości takiej jak mieszkanie kilkupokojowe, lub w atrakcyjnej lokalizacji turystycznie, kamienicy lub domu z wieloma pokojami w odpowiedniej lokalizacji przemysłowej, a następnie oddanie tej nieruchomości firmie zewnętrznej zajmującej się podnajmem nieruchomości. Firma taka płaci nam stale miesięczny czynsz nieco poniżej wyceny rynkowej, jednak zarówno odświeżaniem nieruchomości, wynajmowaniem jej długo lub krótkoterminowo, czy to podziałem na pokoje pod hotel pracowniczy zajmuje się za nas. W ten sposób my nie martwimy się czy lokator się znajdzie czy też nie, więc możemy spać spokojnie bez obaw o wpływ stałej kwoty bezpośrednio na nasze konto. Drugą z metod są tak zwane flipy, a konkretniej finansowanie ich. Wiele osób próbuje wejść na rynek nieruchomości nie posiadając kapitału niezbędnego do zakupu nieruchomości na własność. Takie osoby często mają ogromną wiedzę, wielu z nich pracowało w agencjach nieruchomości czy to w biurach deweloperskich lub posiadają własne firmy remontowe i doskonale znają rynek. W przypadku finansowania inwestycji takich osób my udostępniamy nasz kapitał, następnie po drugiej stronie leży zakup atrakcyjnej, okazyjnej nieruchomości, odświeżenie lub remont generalny, a następnie sprzedaż z zyskiem. W przypadku takiej formy współpracy najczęstszą metodą rozliczeń jest 50%/50% z zysku po odliczeniu kosztów remontu i pracy.
REITy – Są to fundusze inwestycyjne zajmujące się inwestowaniem w nieruchomości za nas. Działają w formie spółek notowanych na giełdzie, przez co zakupu jednostek takiego funduszu możemy dokonać za pośrednictwem tego samego konta maklerskiego na którym trzymamy akcje spółek dywidendowych. Działają one bardzo podobnie do akcji, z tym że firma zamiast prowadzić własną produkcję lub biznes, kupuje nieruchomości zarówno komercyjne, handlowo-usługowe, biurowe jak i mieszkalne, a następnie je wynajmuje. Ogromną część zysków z najmu wypłaca akcjonariuszom w formie dywidendy. Dzięki regulacjom prawnym fundusze tego typu przeznaczają na dywidendę około 90% zysków, co sprawia, że rentowność takiej inwestycji często jest wyższa niż w przypadku dobrze rozwijających się spółek dywidendowych.
ETFy – Są to fundusze inwestujące w sposób pasywny. Znaleźć możemy ETFy dające ekspozycje na niemalże każde z możliwych aktywów. Istnieją ETFy na spółki dywidendowe, na reity, na metale szlachetne, na spółki wydobywcze, na całe indeksy czy to polskie czy zagraniczne, a także na wiele krajów czy sektorów rynków jak rynki rozwinięte lub rozwijające się, czy azjatyckie spółki technologiczne. Można powiedzieć, że jest to najbardziej „pasywna” metoda inwestowania, ponieważ nie musimy poświęcać czasu na analizę czy to poszczególnych spółek, reitów, wycen metali czy surowców. Fundusz wszystkiego dokonuje za nas, a my tylko obserwujemy wzrost wyceny danego funduszu oraz wpływy na nasze konto dywidend z aktywów, które fundusz posiada.
Jak zbudować odpowiedni dochód pasywny?
Dobierając aktywa do naszego portfela długoterminowego musimy zadbać o odpowiednią stopę zwrotu (procentowy roczny przychód z inwestycji). Budując odpowiednio zdywersyfikowany portfel aktywów, czy to akcji spółek dywidendowych czy reitów jesteśmy w stanie osiągnąć roczną stopę zwrotu w wysokości 8% netto. Przy założeniu, że całość zysku rocznego będziemy reinwestować w kolejne lub te same aktywa o tej samej stopie zwrotu, procent składany sprawia, że inwestując miesięcznie kwotę X i wszelkie „odsetki” inwestując nie wydając ani złotówki, już po 9 latach uzyskamy miesięczny dochód pasywny w kwocie X. Oznacza to, że jeśli chcemy za 9 lat otrzymywać pasywnie 500zł wystarczy, że przez 9 lat miesiąc w miesiąc będziemy odkładać i inwestować dokładnie tę samą kwotę. Oczywiście nie można zapomnieć, że po 9 latach pracy nad portfelem, nadal możemy reinwestować tę kwotę i stale dokładać kapitału do naszych inwestycji, w ten sposób wartość naszych aktywów będzie się zwiększać z efektem kuli śnieżnej. Po drodze warto również obserwować aktywa, które nabyliśmy, ponieważ istnieje duże prawdopodobieństwo, że akcje którejś z naszych spółek, lub któryś z naszych funduszy przez moment może być stanowczo przeszacowany przez rynek (tj. ich wycena będzie znacznie wyżej niż ich realna wartość), co daje nam doskonałą okazję do sprzedaży z zyskiem i zakupu kolejnych, tańszych aktywów.
Etapy budowy dochodu pasywnego – od zera do rentiera:
- Początki w świecie inwestycji: Na etapie zaznajamiania się z rynkiem najważniejsza jest edukacja i dokładne poznanie szeroko rozumianego rynku, finansów i ekonomii. Ważniejsze od odkładania i inwestowania kapitału na tym etapie jest inwestycja w siebie, najlepiej w książki, które zostaną na lata a wiedza, którą zdobędziemy jest ponadczasowym i najcenniejszym aktywem.
- Inwestowanie bezpieczne: Gdy już zdobyliśmy podstawową wiedzę o świecie finansów, oraz wiemy co chcemy osiągnąć, należy zacząć dokonywanie pierwszych inwestycji. Na tym etapie najważniejsze jest ich bezpieczeństwo, czyli lokata kapitału w aktywach, które nie zrażą nas do świata inwestycji. Doskonałymi przykładami takich aktywów są spółki amerykańskich arystokratów dywidendowych, jak np. cocacola czy colgate. Są to spółki o stale rosnącej stopie dywidendy i modelu biznesowym niemalże uniemożliwiającym upadek tych firm. Na tym etapie warto tak rozłożyć aktywa względem dat wypłaty dywidendy aby przynajmniej raz każdego miesiąca otrzymać przypływ gotówki, nawet niewielki – kilkadziesiąt czy kilkaset złotych.
- Zwiększanie ryzyka: Gdy już zbudowaliśmy bezpieczny portfel, który stale generuje nam jakiś przychód, czas na maksymalizację zysków. W świecie inwestycji istnieje zasada – im większy potencjalny zysk, tym większe ryzyko, co za tym idzie chcąc szybko uzyskać ciekawszą stopę zwrotu musimy poszukać bardziej ryzykownych aktywów z tendencją do dużych wzrostów ale też spadków. Warto aby nie stanowiły one więcej niż 10% zbudowanego przez nas do tej pory portfela. W ten sposób przy udanej inwestycji znacznie przyspieszymy budowanie naszej niezależności finansowej, lecz w przypadku straty nie będzie ona istotnie bolesna.
- Rentier+ – Jeśli przez długi czas będziemy się trzymać postawionych wcześniej założeń, prędzej czy później osiągniemy miesięczny przychód z kapitału wystarczający na pokrycie naszych kosztów życia takich jak żywność czy koszty zamieszkania. Na tym etapie nie musimy już pracować z przymusu, a jedynie dla przyjemności lub aby zgromadzić dodatkowe oszczędności czy odłożyć na nową „zabawkę” jak samochód czy super wakacje. Wiele osób na tym etapie się poddaje, znajduje zajęcie będące ich hobby na którym może zarabiać, ma zapewnioną emeryturę i zaczyna wydawać przychody pasywne z aktywów. Ważne jest, aby w dalszym ciągu, dopóki możemy, reinwestować nasze przychody, a w stosunkowo niedługim czasie wystarczą nam one nie tylko na pokrycie kosztów życia, ale także na gromadzenie dodatkowych oszczędności czy droższe przyjemności. Jest to najwyższy cel każdego inwestora, który sprawia że nie MUSIMY robić nic, ponad to, co sprawia nam przyjemność, jednocześnie nie odmawiając sobie niczego.
